Succession et donation d’un bien immobilier : quels impôts faut-il payer en 2026 ?

Article mis à jour le 25 septembre 2026.

Transmettre un appartement, une maison ou une somme d’argent à ses enfants peut entraîner le paiement de droits de succession ou de donation. Le montant à régler dépend de nombreux éléments : valeur du patrimoine transmis, lien de parenté, donations déjà réalisées, dettes du défunt, éventuelles exonérations et répartition entre les bénéficiaires.

Dans le cas d’un bien immobilier situé à Paris, l’un des premiers enjeux consiste à déterminer sa valeur vénale réelle. Cette estimation sert de base au calcul de l’impôt et doit pouvoir être justifiée par rapport au marché au jour de la donation ou du décès.

Quelle différence existe-t-il entre une succession et une donation ? Quels sont les abattements applicables en 2026 ? Peut-on transmettre un appartement en nue-propriété ? Combien un parent peut-il donner à un enfant sans droits ? Voici les principales règles à connaître.

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Quelle différence entre succession et donation ?

La succession organise la transmission du patrimoine après le décès d’une personne. Les biens sont répartis entre les héritiers ou les légataires, selon les règles légales et les éventuelles dispositions testamentaires.

La donation permet de transmettre un bien de son vivant. Elle peut porter sur une somme d’argent, un portefeuille de titres, un appartement, une maison, un terrain ou seulement une partie des droits attachés au bien, comme sa nue-propriété.

Dans les deux situations, l’administration fiscale applique des droits de mutation à titre gratuit. Leur calcul repose principalement sur :

• la valeur nette transmise ;
• le lien de parenté ;
• l’abattement disponible ;
• les donations précédemment consenties ;
• le barème fiscal applicable.

Une donation doit également respecter les règles civiles, notamment la réserve héréditaire des enfants. Une opération fiscalement avantageuse peut donc être inadaptée sur le plan familial ou patrimonial si elle n’est pas correctement préparée avec un notaire. economie.gouv.fr

Comment sont calculés les droits de succession ?

Le calcul s’effectue en plusieurs étapes.

1. Évaluer les biens du défunt

L’ensemble du patrimoine doit être recensé : biens immobiliers, comptes bancaires, placements, véhicules, meubles, parts de société et autres actifs.

Un appartement doit, en principe, être déclaré selon sa valeur vénale au jour du décès, c’est-à-dire le prix auquel il aurait raisonnablement pu être vendu sur le marché à cette date. L’administration fiscale indique que cette valeur peut notamment être déterminée avec l’aide d’un notaire, d’une agence immobilière ou à partir des transactions comparables disponibles. impots.gouv.fr

2. Déduire les dettes admises

Les dettes certaines, existantes au jour du décès et pouvant être justifiées sont retranchées de la valeur des actifs.

Il peut notamment s’agir :

• du capital restant dû sur un crédit immobilier ;
• de certaines factures non réglées ;
• d’impôts restant à payer ;
• de charges de copropriété dues ;
• de frais funéraires, déductibles forfaitairement dans la limite de 1 500 euros.

Le résultat constitue l’actif net successoral. impots.gouv.fr

3. Répartir l’actif entre les héritiers

L’actif net est ensuite réparti selon les droits de chaque héritier. La part revenant à chacun est calculée en fonction de la dévolution légale, du régime matrimonial, d’un éventuel testament ou d’une donation entre époux.

4. Appliquer l’abattement personnel

Chaque héritier bénéficie éventuellement d’un abattement dépendant de son lien de parenté avec le défunt.

5. Appliquer le barème fiscal

Après déduction de l’abattement, le surplus est soumis au barème correspondant au lien de parenté.

Quels sont les abattements sur les successions en 2026 ?

Les principaux abattements actuellement applicables sont les suivants :

L’abattement de 100 000 euros s’applique à chaque enfant et pour chacun de ses parents. Un enfant peut ainsi bénéficier d’un abattement de 100 000 euros dans la succession de son père et d’un autre abattement de 100 000 euros dans celle de sa mère, sous réserve des donations antérieures fiscalement prises en compte. impots.gouv.fr

Quel est le barème des droits de succession entre parents et enfants ?

Après application de l’abattement, la part nette taxable reçue en ligne directe est soumise au barème progressif suivant :

Il s’agit d’un barème progressif. Le taux de 45 % ne s’applique donc pas à l’intégralité de la transmission, mais uniquement à la fraction dépassant 1 805 677 euros. impots.gouv.fr

Exemple simplifié pour un appartement de 500 000 euros

Un parent décède en laissant à ses deux enfants un appartement estimé à 500 000 euros. Pour simplifier l’exemple, nous supposons qu’il n’existe ni dette, ni conjoint survivant, ni autre actif, ni donation antérieure.

Chaque enfant reçoit une part de 250 000 euros.

Après l’abattement de 100 000 euros, la part taxable de chaque enfant est de :

250 000 € – 100 000 € = 150 000 €

L’application du barème progressif aboutit à environ 28 194 euros de droits par enfant, soit près de 56 389 euros au total.

Cet exemple reste théorique. Le montant réel peut varier selon les dettes, les donations passées, l’origine de propriété, la situation familiale et les autres biens composant la succession.

Quels sont les taux entre frères, sœurs ou personnes sans lien de parenté ?

Après application des éventuels abattements :

• entre frères et sœurs, le taux est de 35 % jusqu’à 24 430 euros de part taxable, puis de 45 % au-delà ;
• entre parents jusqu’au quatrième degré, le taux est de 55 % ;
• entre personnes sans lien de parenté ou au-delà du quatrième degré, le taux est de 60 %.

Ces taux expliquent pourquoi l’anticipation est particulièrement importante lorsqu’une personne souhaite transmettre un bien immobilier à un concubin, à un parent éloigné ou à une personne extérieure à sa famille. impots.gouv.fr

Le conjoint ou le partenaire de PACS paie-t-il des droits de succession ?

Le conjoint marié et le partenaire lié par un PACS sont exonérés de droits de succession. Bofip

Une distinction importante doit toutefois être faite entre le droit fiscal et le droit civil : contrairement au conjoint marié, le partenaire de PACS n’est pas automatiquement héritier. Pour qu’il reçoive une partie de la succession, un testament est généralement nécessaire. Une fois le legs organisé, les biens reçus sont fiscalement exonérés de droits de succession. Notaires.fr

Les concubins ne bénéficient ni de cette exonération ni d’un abattement spécifique. Une transmission entre concubins est donc généralement imposée au taux de 60 %, sauf dispositif particulier.

Existe-t-il un abattement sur la résidence principale du défunt ?

Un abattement de 20 % peut s’appliquer à la valeur de la résidence principale du défunt lorsque ce logement est également occupé, au jour du décès, comme résidence principale par :

• le conjoint survivant ;
• le partenaire de PACS ;
• un enfant mineur ;
• un enfant majeur protégé ;
• ou, sous certaines conditions, un enfant majeur dans l’incapacité de travailler normalement en raison d’une infirmité.

Cet abattement ne s’applique donc pas automatiquement à tous les appartements hérités. Une résidence secondaire, un investissement locatif ou un logement vacant ne bénéficie pas de cette réduction de valeur. Légifrance

Quel est le délai pour déclarer une succession ?

Lorsque le décès intervient en France, la déclaration de succession doit, en principe, être déposée dans les six mois suivant le décès. Le délai est généralement de douze mois lorsque le décès intervient hors de France, sous réserve de certains cas particuliers.

La déclaration permet de calculer et de payer les droits de succession.

L’intervention d’un notaire est obligatoire lorsque la succession comprend un bien immobilier ou un droit réel immobilier. Le notaire doit notamment établir une attestation de propriété destinée au service de la publicité foncière. impots.gouv.fr

Il est donc préférable de ne pas attendre la fin du délai de six mois pour commencer l’évaluation du logement. La recherche de documents, l’analyse de la copropriété et la détermination d’une valeur cohérente peuvent nécessiter plusieurs semaines.

Pourquoi l’estimation de l’appartement est-elle déterminante ?

Pour une succession, le logement doit être évalué à sa valeur de marché au jour du décès. Pour une donation, la valeur retenue est celle du bien au jour de la transmission.

Cette valeur ne doit pas résulter d’une simple multiplication de la surface par le prix moyen de l’arrondissement. Il faut notamment examiner :

• l’adresse et le micro-quartier ;
• l’étage et la présence d’un ascenseur ;
• la luminosité et l’exposition ;
• la vue et le vis-à-vis ;
• l’état intérieur ;
• la qualité du plan ;
• le diagnostic de performance énergétique ;
• les charges de copropriété ;
• les travaux votés ou envisagés ;
• la présence d’une cave, d’un balcon ou d’un parking ;
• la situation locative du logement.

À Paris 19ᵉ, deux appartements de même superficie peuvent présenter des valeurs différentes selon leur proximité avec les Buttes-Chaumont, Laumière, Jaurès, Ourcq, le bassin de la Villette ou le canal.

Une valeur insuffisamment documentée peut être contestée par l’administration. À l’inverse, une estimation excessivement élevée augmente inutilement l’assiette des droits. La valeur vénale doit correspondre au prix auquel le bien aurait normalement pu être vendu, compte tenu de son état et du marché à la date de la transmission. Bofip

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Comment sont calculés les droits de donation ?

Le principe est proche de celui des droits de succession.

La valeur du bien donné est d’abord déterminée. Un abattement est ensuite appliqué en fonction du lien entre le donateur et le bénéficiaire. Le montant restant est soumis au barème fiscal.

Les donations consenties par une même personne à un même bénéficiaire au cours des quinze années précédentes sont prises en compte pour déterminer l’abattement encore disponible et les tranches du barème déjà utilisées. Au-delà de quinze ans, l’abattement peut à nouveau être utilisé dans son intégralité. impots.gouv.fr

Quels sont les abattements applicables aux donations en 2026 ?

Ces abattements sont applicables entre un même donateur et un même bénéficiaire, par période de quinze ans. L’abattement accordé à une personne handicapée peut se cumuler avec l’abattement lié au lien de parenté. economie.gouv.fr

Exemple

Un père peut donner 100 000 euros à son enfant sans droits de donation. La mère peut également lui donner 100 000 euros.

Un enfant peut donc recevoir 200 000 euros de ses deux parents tous les quinze ans, sans droits de donation, à condition que les abattements n’aient pas déjà été utilisés.

La donation doit néanmoins être déclarée, même lorsqu’aucun impôt n’est dû.

Peut-on donner 31 865 euros supplémentaires à un enfant ?

Un dispositif spécifique permet de donner une somme d’argent supplémentaire de 31 865 euros, tous les quinze ans, sans droits de donation.

Pour en bénéficier :

• le donateur doit être âgé de moins de 80 ans ;
• le bénéficiaire doit être majeur ou émancipé ;
• la donation doit être effectuée en pleine propriété ;
• le bénéficiaire doit être un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, en l’absence de descendance, un neveu ou une nièce.

Cette exonération se cumule avec l’abattement personnel de 100 000 euros applicable entre un parent et son enfant. economie.gouv.fr

Un parent remplissant les conditions peut donc transmettre à un enfant :

100 000 € au titre de l’abattement classique
+ 31 865 € au titre du don familial de somme d’argent
= 131 865 € sans droits de donation

Avec deux parents, un enfant majeur peut ainsi recevoir jusqu’à 263 730 euros, sous réserve de l’absence de donations antérieures ayant consommé les abattements et du respect de toutes les conditions.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, la déclaration des dons manuels doit, sauf exception, être réalisée en ligne depuis l’espace fiscal du bénéficiaire. economie.gouv.fr

L’exonération temporaire pour acheter un logement est-elle toujours applicable ?

Un dispositif temporaire permet d’exonérer certains dons familiaux de sommes d’argent lorsqu’ils sont utilisés pour :

• acheter un logement neuf ;
• acheter un logement en l’état futur d’achèvement ;
• réaliser certains travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire.

L’exonération est limitée à :

• 100 000 euros par donateur pour un même bénéficiaire ;
• 300 000 euros au total par bénéficiaire.

La somme doit être utilisée au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant son versement. Le logement doit ensuite être conservé comme résidence principale ou loué comme résidence principale pendant au moins cinq ans. Pour les travaux, le logement doit demeurer la résidence principale du bénéficiaire pendant cinq ans après leur achèvement. Légifrance

Cette mesure s’applique aux sommes versées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

Elle ne doit pas être confondue avec l’abattement classique de 100 000 euros ni avec la donation directe d’un appartement existant. Elle concerne un don d’argent affecté à l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA, ou à certaines dépenses de rénovation énergétique. En l’état actuel de la loi, l’exonération prendra fin le 31 décembre 2026. Légifrance

Faut-il payer des droits lorsqu’on donne directement un appartement ?

La donation d’un appartement doit obligatoirement être constatée par un acte notarié. Le notaire calcule les droits, les perçoit et accomplit les formalités auprès du service de la publicité foncière. impots.gouv.fr

Le calcul repose sur la valeur vénale réelle du logement au jour de la donation. Après application de l’abattement, le surplus est soumis au barème correspondant au lien de parenté.

En plus des droits de donation, une donation immobilière entraîne notamment :

• une taxe de publicité foncière de 0,60 % ;
• un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement ;
• une contribution de sécurité immobilière de 0,10 % ;
• les émoluments et débours du notaire.

Ces coûts doivent être intégrés dans le calcul global de l’opération. impots.gouv.fr

Donation en pleine propriété ou donation en nue-propriété ?

Un propriétaire peut donner son appartement en pleine propriété. Le bénéficiaire devient alors immédiatement propriétaire de l’ensemble des droits attachés au logement.

Il est également possible de transmettre uniquement la nue-propriété tout en conservant l’usufruit.

L’usufruitier conserve généralement le droit :

• d’occuper le logement ;
• ou de le louer et d’en percevoir les revenus.

Le nu-propriétaire détient la propriété du bien, mais ne peut pas en disposer librement sans tenir compte des droits de l’usufruitier.

Pourquoi la nue-propriété peut-elle réduire les droits ?

Les droits de donation ne sont pas calculés sur la valeur totale du logement, mais sur la valeur fiscale de la nue-propriété. Celle-ci dépend de l’âge de l’usufruitier.

Par exemple, lorsque l’usufruitier est âgé de 61 à 70 ans, la nue-propriété est fiscalement évaluée à 60 % de la valeur du bien et l’usufruit à 40 %. Pour un appartement estimé à 500 000 euros, la base correspondant à la nue-propriété serait alors de 300 000 euros, avant application des abattements. Légifrance

Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété s’effectue, en principe, sans nouvel impôt ou taxe au titre de cette réunion. L’opération doit toutefois avoir été régulièrement organisée et ne pas relever d’une situation particulière justifiant une réintégration fiscale. Légifrance

La donation avec réserve d’usufruit ne doit donc pas être envisagée uniquement comme une économie fiscale. Elle modifie les droits de chaque personne sur le logement et peut compliquer une vente future si les objectifs familiaux n’ont pas été clairement définis.

Qui paie les droits de donation ?

En principe, les droits sont payés par le bénéficiaire de la donation.

L’administration accepte néanmoins que le donateur paie lui-même les droits sans que cette prise en charge soit considérée comme une donation supplémentaire. Cette solution peut permettre au bénéficiaire de recevoir le bien sans avoir à financer personnellement la fiscalité immédiate. economie.gouv.fr

Le financement des droits, la conservation de l’usufruit, la répartition entre plusieurs enfants et l’incidence sur une future succession doivent être étudiés avec le notaire avant la signature.

Donation ou succession : quelle solution coûte le moins cher ?

Il n’existe pas de réponse identique pour toutes les familles.

La donation peut permettre :

• d’utiliser les abattements tous les quinze ans ;
• de transmettre progressivement son patrimoine ;
• de donner uniquement la nue-propriété ;
• d’aider un enfant au moment où il en a besoin ;
• d’organiser une répartition entre plusieurs bénéficiaires.

La succession permet au propriétaire de conserver l’intégralité de ses droits sur le bien jusqu’à son décès. Elle peut également être fiscalement avantageuse pour le conjoint ou le partenaire de PACS, qui bénéficie d’une exonération totale de droits de succession.

Le choix dépend notamment :

• de l’âge du propriétaire ;
• de ses besoins financiers futurs ;
• de la composition de la famille ;
• de la valeur du patrimoine ;
• de l’existence de donations passées ;
• de la volonté de conserver ou de vendre le logement ;
• de la situation personnelle des bénéficiaires.

Une donation ne doit jamais placer le donateur dans une situation financière fragile. Il est donc nécessaire d’étudier simultanément les conséquences fiscales, civiles et patrimoniales.

Quel rôle peut jouer une agence immobilière ?

L’agence immobilière ne remplace ni le notaire ni le conseiller fiscal. Elle intervient sur un élément essentiel du dossier : la détermination de la valeur de marché du bien.

Dans le cadre d’une succession ou d’une donation, CENTURY 21 Chaumont-Laumière peut notamment :

• visiter l’appartement ;
• analyser ses caractéristiques ;
• étudier les ventes comparables ;
• tenir compte de la situation de la copropriété ;
• apprécier l’incidence des travaux et du DPE ;
• établir un avis de valeur argumenté ;
• échanger avec le notaire chargé du dossier ;
• organiser la mise en vente lorsque les propriétaires décident de céder le logement.

Cette intervention est particulièrement importante dans le 19ᵉ arrondissement, où les valeurs peuvent varier selon le micro-quartier, l’immeuble, l’étage, la vue, l’exposition et l’état du logement.

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Les informations figurant dans cet article sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou patrimonial personnalisé. Le notaire reste l’interlocuteur compétent pour calculer les droits et sécuriser l’organisation de la transmission.

Questions fréquentes sur les impôts de succession et de donation

Combien un parent peut-il donner à un enfant sans impôt ?

Un parent peut donner 100 000 euros à chacun de ses enfants tous les quinze ans. Il peut éventuellement ajouter un don familial de somme d’argent de 31 865 euros s’il a moins de 80 ans et si l’enfant est majeur ou émancipé.

L’abattement de 100 000 euros s’applique-t-il par famille ?

Non. Il s’applique entre un même parent et un même enfant. Chaque parent dispose donc de son propre abattement de 100 000 euros pour chacun de ses enfants.

Le conjoint survivant paie-t-il des droits de succession ?

Non. Le conjoint marié est exonéré de droits de succession. Le partenaire de PACS bénéficie également de cette exonération, mais il doit généralement avoir été désigné par testament pour recevoir des biens, car il n’est pas automatiquement héritier.

Peut-on donner un appartement sans passer devant un notaire ?

Non. Toute donation portant sur un immeuble ou sur un droit immobilier, comme la nue-propriété ou l’usufruit, doit être constatée par un acte notarié.

Une estimation en ligne suffit-elle pour déclarer un appartement ?

Une estimation en ligne peut fournir un premier ordre de grandeur, mais elle ne tient pas suffisamment compte de l’état de l’appartement, de la vue, de la luminosité, du plan, de la copropriété et des caractéristiques précises de l’immeuble. Pour une déclaration successorale ou une donation, un avis de valeur individualisé est préférable.

Est-il obligatoire de vendre un appartement pour payer les droits de succession ?

Non. Les héritiers peuvent conserver le logement s’ils disposent des fonds nécessaires pour régler les droits et les autres frais. Lorsque la succession manque de liquidités, la vente du bien peut néanmoins devenir une solution. Il est alors utile d’engager rapidement l’estimation et la préparation du dossier afin de tenir compte du délai de déclaration.

Quels projets de loi pourraient modifier les droits de succession et de donation ?

Les mesures présentées ci-dessous sont des propositions ou des textes à venir. Elles ne modifient pas les règles applicables au 25 septembre 2026 tant qu’elles n’ont pas été adoptées, promulguées et, le cas échéant, précisées par leurs textes d’application.

Une proposition visant à augmenter les abattements

La proposition de loi nº 398, déposée à l’Assemblée nationale le 15 octobre 2024 et toujours renvoyée à la commission des finances, prévoit notamment :

• de porter l’abattement entre un parent et un enfant de 100 000 à 200 000 euros ;
• de ramener le délai de renouvellement de certains abattements de quinze à dix ans ;
• d’augmenter les abattements entre frères et sœurs, neveux et nièces ;
• d’indexer annuellement les abattements et les tranches du barème ;
• de supprimer le droit de partage de 2,5 %.

À ce jour, cette proposition n’a pas été adoptée et l’abattement parent-enfant reste fixé à 100 000 euros par période de quinze ans. Assemblée Nationale

Une proposition d’impôt sur les grandes successions

Une autre proposition de loi, déposée au Sénat le 8 décembre 2025, vise à instaurer un « impôt sur les grandes successions ».

Le texte propose notamment :

• de soumettre les plus-values latentes à une imposition lors des transmissions d’au moins 4 millions d’euros ;
• de créer un taux marginal de 50 % sur la fraction nette taxable dépassant 3 millions d’euros ;
• de rendre dégressive l’exonération partielle applicable à certaines transmissions d’entreprises sous le régime Dutreil.

Le dossier se trouve toujours au stade de la première lecture au Sénat. Ces dispositions ne sont donc pas en vigueur. Sénat

Le projet de loi de finances pour 2027

La fiscalité des successions et donations peut également évoluer dans le cadre du projet de loi de finances pour 2027. Ce texte doit être déposé à l’Assemblée nationale avant le premier mardi d’octobre 2026.

Au 25 septembre 2026, le dossier parlementaire présente l’organisation de la future discussion budgétaire, mais ne contient pas encore de mesure publiée permettant d’annoncer une modification certaine des abattements ou des barèmes. Assemblée Nationale

L’un des points à surveiller sera le devenir de l’exonération temporaire des dons familiaux affectés à l’acquisition d’un logement neuf ou à certains travaux de rénovation énergétique. En l’état actuel du droit, ce dispositif cesse pour les sommes versées après le 31 décembre 2026. Aucune prolongation ne peut être considérée comme acquise tant qu’un nouveau texte n’a pas été définitivement adopté et promulgué. Légifrance